北京商办市场2025年成交情况
- 2026-01-18
项目名称: 北京商办市场2025年成交情况
项目地区：北京 北京
2025， 每天从早起的厕所开始，我就抱着手机看各位大咖和新晋大咖们的公众号、视频号推文，然后着急忙慌的满北京踅摸一个又一个的新项目，参加越来越趋同的行业活动寻觅越来越少的老同志，确认都谁还在，相互问候 “您今年成交了没？”，然后彼此露出尴尬又略显不甘的微笑，一起感叹今年离场的朋友们，最后互道珍重，“加油，争取还留在牌桌上”。
一、 整体市场：
因为好多朋友在问，自己也想早点统计看看。数据截止至 2025年12月29日，后面几天谁再偷着签约录入就不计了。
本年北京商办一手成交 257个项目，3801套，成交金额216.2亿，均价仅为18106元/㎡。同比 成交面积为去年的 66%、成交金额为去年的48%、实现均价为去年的72%，没有大单拉动，整体数据均直线下滑。
没有对比就没有伤害，不知道上海今年的数据如何，是否还仅仅是北京的一倍？
1、办公市场：
办公 成交面积66.09万平方米，为去年的 63%；成交金额128.16亿元，为去年的42%；实现均价19392元/㎡，为去年的67%；
2、商业市场 ：
商业面积完成53.32万平方米、金额88.04亿元、均价16510元/㎡，同比为去年的 71%、60%、84%，单价降幅不大，因为已经够低了。
3、存量市场：
二手现在能看到的数大概 120-150亿，后有统计表，数据不准确。
回顾 2025年中报告时的话： “今年很差，但也许是未来最好的一年。”
二、 具体项目：
1、办公市场：
办公 1亿以上项目20个，金额112.72，金额占比88%，集中度再次降低，看数据也很明确，5个亿以上成交只有5个。
大宗买卖的起点又低了很多，没办法，客户构成变了。
几个项目都是网签滞后，半年度时做了分析，不赘述，想知道的可以单联系。
某较偏远的项目靠政府批量回购结合工抵化债等，也实现了较好的数据。
首创丽泽项目继上半年爆单后顺利清盘，真心不易。
城区内的几个项目单价不低，还是得国央企和事业单位支撑，其中三统碑的项目可能大家都没听过，不觉中已售出，位置不错，客户相信大家也知道，需求在市场飘了几年。
某跨区的飞地终于又被回收，也是好事，别浪费精力和时间，飞地不是谁都能做的，大家本来就在抢夺资源，各区本年都纷纷下场，促成了很多大宗买卖或租赁成交。
值得一提的是昌平未来城的地铁两兄弟，到 12月中旬时排名才改变，都很努力，结果也很不错！17号线全线贯通了，18号线也接上了，商业也快开了，祝愿越来越好，发挥性价比优势，租售同行。
办公项目明细，只列举5000万以上项目
2、 商业市场：
商业部分 1亿以上项目22个，金额59.09亿，占比67%，基本没变化。
大部分年中时已提及，下半年寥寥，都是长尾，项目比上半年增加了71个，套数增加了418套，金额29.46亿，也不少。
国奥村查到为北辰实业买入原国奥投资的资产，自己的地盘。
好多项目真没查到，比如国誉未来悦，珠江阙啥的，知情者请联系，共享一下。
下表 列出了套均面积。小面积的还是有价格支撑，毕竟总价够低，城中心的商铺想象空间依然够大。市场中活跃的做资产收购的同行们现在都开始从法拍或者北交所摘牌了，包装后的收益依然不错，但早已不如从前，缝越来越小，资源越来越少。
套内 500平米以上的成交逐渐占比加大，统一运营后退出、或改公寓、或当独栋做办公、或买来改酒店、改养老等，各显其能。
做商业用的项目，现在大多客户要求净回报率至少 6%以上，所以业主想要出手，价格给的就更没尊严，其实这不健康，但商业本来就是难度较高的事，也是长线，可现在谁又能等得起呢。
很多大宗项目的商业比办公价格还低，也是今年成交项目的特点。
商业项目明细，只列举5000万以上项目
3、 二手市场
二手市场仅摘录部分数据，肯定不全，也不想写的那么全，因为交易形式太复杂，很多也查不到具体数字，很多项目低调到完全不想让人知道，那就不说吧。
大兴药谷一号项目13.3万平米，康桥医疗健康产业设施平台发起不动产基础设施基金，引入友邦人寿/中宏人寿战投，收购药谷一号产业园，实现人民币基金替换美元基金，持续深耕医疗健康领域。模式值得关注，包括近期上海市场的公寓项目，前期运营较好的项目在陆续退出。
顺义和光瑞府项目20号楼商业独栋约15000平米卖给凯德，引入“馨乐庭”服务式公寓品牌，曾挂牌3.0876亿，后流拍转为协议出让，具体成交金额和条件未知。
下表不准确的请指正，有更多有趣的请分享。
还有好几单在路上，也都不小，希望能在2026上半年报出来振奋市场。
整体市场还是积极的，无论自用型客户，还是投资类客户，还有为了产业布局长线考虑的，对于自用型，今年买入是个好时候，就像住宅一样，不存在亏不亏的事。
很多项目保留了原有运营方，可以持续地创造收益，让资产更好地发挥价值。
4、数据回顾
在整理数据的时候，发现部分 2022年成交的资产在今年已经退出了， 比如家和超市、福地凰城酒店、药谷一号、博瑞大厦、有巢官邸等等。 还有很多也在积极退出，几家欢喜几家愁，给大家回顾一下，很有意思，运营好的资产还在溢价哦。
三、简单小结
今年 有幸 下场参与了几个项目，真的很难，随着交易不断的深入，二手资产会暴露出各种奇葩问题。资深同僚们真的很厉害，从不抱怨、不放弃，用自己的经验积极解套，持续撮合买卖双方实现共赢。有时坚持到最后，还会碰到业主跳单、同行内卷、客户反悔等事，大家也都当笑话讲一下，然后转头奔向下一个项目。
原来想倡导大家坚守底线，携手共赢，世界多美好。其实不现实，特别在狼过多、肉过少的时候，特别在很多团队瓦解成饥渴甚至没有温饱的个体的时候，特别在业主方自己举刀割肉甚至削骨的时候，怎么会有那么多的美好呢？
大家请继续精进专业，市场还是需要我们，差别真的还是很大的。保护好自己，做好确客、签好合同、留好影像视频等等等等，还可以询问同行找法律顾问。
尽量真诚，争取不做损人不利己的事。
本来想写一些项目的价格调整，但确实也没必要，市场如此，调整是积极的态度。
本年很多租赁市场的项目包括产业园区等经验值得借鉴，无论是产品品质提升（软硬件、产业导入、配套先行/升级），还是迅速调整价格，都是让价值和价格得到更好的对应，让企业平稳地度过更不可测的周期。
住宅、商业、办公、产业都有很多的相关性和相似点，可以相互借鉴参考，毕竟终端服务的都是普通个体。多看盘，多思考，多提炼，大家共勉。
最后，此文感谢商办小团队一直幕后的同学，熟悉的人都认识哈。还要感谢豆包、千问、 Deepseek，但别迷信，他们经常犯错。图片就不加码了，大家还得麻烦AI清除，希望一起更多分享。
2026，没那么多踌躇满志，一起继续努力吧~！
“加油，争取还留在牌桌上”。
